Le démembrement de propriété 

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Sommaire

La définition du démembrement de propriété

L’usufruit et la nue-propriété

Le démembrement de propriété consiste à distinguer dans la propriété d’un bien, d’un côté l’usufruit et de l’autre la nue-propriété.

Il peut s’appliquer à tous types de biens immobiliers (maison, appartement, terrain, …) ou mobiliers (meubles, parts de sociétés, assurances-vie …).

  • Si vous détenez l’usufruit d’un bien, vous avez seulement le droit de l’utiliser et d’encaisser les revenus qu’il est susceptible de procurer.
    Ainsi, vous détenez le droit d’user du bien (usus) et le droit d’en percevoir les fruits (fructus).

Exemple : L’usufruit d’un bien immobilier vous donne le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les loyers.

  • Si vous détenez la nue-propriété d’un bien, vous avez seulement le droit de disposer du bien (abusus). Vous pouvez le vendre ou le donner grevé de son usufruit.

Attention : si vous souhaitez le vendre en pleine propriété, il vous faudra nécessairement l’accord de l’usufruitier.

  • Si vous détenez l’usufruit et la nue-propriété d’un bien, vous en avez alors la pleine propriété.

La valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété

L’acquisition d’un bien en démembrement de propriété implique de ventiler son prix en pleine propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. Il faut distinguer deux situations.

  • Si l’usufruit est consenti pour une durée déterminée, il est estimé à 23 % de la valeur pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit.

Exemple : Un bien immobilier dont la valeur en pleine propriété est de 300 000 € fait l’objet d’une cession temporaire d’usufruit pour une durée de 20 ans. La valeur de l’usufruit est égale à : [300 000 € x 23 %] + [300 000 € x 23 %] = 69 000 € + 69 000 € =138 000 €

Lorsque l’usufruit est consenti à une personne morale (une société par exemple), sa durée ne peut excéder 30 ans, soit une valeur maximale de 69 %.

  • Si l’usufruit est consenti durant toute la vie du bénéficiaire, l’évaluation est effectuée en fonction de son âge, à partir d’un barème fiscal fixé par le Code Général des Impôts.

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :

  

21 ans révolus

90 %

10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

Ce barème doit obligatoirement être pris en compte pour le calcul des droits d’enregistrement, pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et pour certaines plus-values.

Dans les autres situations, il reste possible d’effectuer une valorisation économique de l’usufruit. La valorisation dépendra alors de la durée de l’usufruit et du taux de rendement du bien. En pratique, la valeur économique de l’usufruit correspond à la valeur actualisée du flux des revenus à percevoir pendant la durée de l’usufruit.

Deux types de démembrement : légal ou volontaire

Le démembrement légal

Le démembrement de propriété d’un bien peut intervenir par la simple application de la loi. C’est le cas par exemple en cas de décès pour déterminer la part du conjoint survivant.

Exemple :
Paul et Virginie sont mariés et ont eu ensemble deux enfants. Ils sont propriétaires de leur résidence principale d’une valeur de 200 000 € à Douai et d’une résidence secondaire à Hyères d’une valeur de 500 000 €.
Prenons l’hypothèse dans laquelle Paul n’a pas effectué de donation, ni rédigé de testament. C’est la loi qui fixe la répartition des biens entre les héritiers.
Ainsi, au décès de Paul, Virginie peut choisir : soit de bénéficier de l’usufruit de la résidence principale et de la résidence secondaire ; soit de bénéficier d’un quart de chaque bien en pleine propriété.

Le démembrement volontaire

Le démembrement de propriété peut également être volontaire :

  • pour l’acquisition d’un bien dont la vente serait limitée à l’usufruit ou à la nue-propriété,
  • pour effectuer une donation limitée à l’usufruit ou à la nue-propriété.


L’usufruit d’un bien peut être transmis pour une durée limitée ; on parle alors d’usufruit temporaire.

Le démembrement volontaire : gestion patrimoniale et optimisation fiscale

Lorsqu’il est volontaire, le démembrement de propriété devient un outil de gestion de patrimoine. Il peut ainsi permettre :

  • de consentir une donation à votre enfant tout en conservant l’usufruit du bien donné

Exemple :
Si vous consentez une donation à l’un de vos enfants d’un appartement que vous louez, en vous réservant l'usufruit, vous pouvez ainsi gratifier votre enfant tout en conservant les revenus locatifs de l’appartement.
A votre décès, l’usufruit que vous déteniez s’éteint et votre enfant dispose de la pleine propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer. 

  • de mettre en place une véritable stratégie de transmission

Exemple :
Un bien immobilier peut être acheté directement « démembré » pour anticiper la transmission du patrimoine. Dans ce cas, vous achetez l’usufruit du bien et votre enfant achète la nue-propriété
Si vous avez apporté des améliorations au bien pendant que vous l’occupiez, votre enfant bénéficiera par ailleurs de l’augmentation de la valeur de l’immeuble sans surcoût.
A votre décès, l’usufruit que vous déteniez s’éteint et votre enfant dispose de la pleine propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer.

  • de garantir la jouissance d’un bien à votre conjoint

Exemple :
Si vous cédez un immeuble qui vous appartient en pleine propriété en vous réservant l'usufruit, l’acte de cession peut comporter une clause prévoyant que l'usufruit reviendra, à compter de votre décès, à votre conjoint jusqu’à son propre décès.

  • de conserver la jouissance d’un bien en limitant la cession à la nue-propriété

Exemple :
Si vous n’avez pas d’héritiers, en procédant à la vente de la nue-propriété d'un immeuble ou de tout autre bien, tout en vous en réservant l'usufruit, vous pouvez ainsi bénéficier d’un capital, tout en conservant l'usage du bien durant toute votre vie.

  • d’optimiser la constitution de votre patrimoine immobilier

Exemple :
Si vous achetez un bien immobilier en nue-propriété avec un usufruitier qui a le statut de « bailleur social ». Cette solution vous permet de diminuer le coût d’acquisition du bien.
En effet, le bien est acquis pour la seule valeur de la nue-propriété et à l’extinction de l’usufruit, vous bénéficierez de la pleine propriété sans frais supplémentaires. Vous aurez en plus la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour cette acquisition des revenus fonciers perçus sur d’autres biens.

NB : Si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière, le bien n’entrera pas dans votre patrimoine taxable dès lors que vous détenez la seule nue-propriété.

  • d’optimiser l’acquisition des locaux professionnels

Exemple :
Un professionnel propriétaire de son local peut en conserver la nue-propriété à titre privé et céder l’usufruit temporaire du local professionnel à une société d’exploitation qui pourra lui louer son cabinet.
Pendant la durée de l’usufruit, la société d’exploitation diminue son résultat imposable grâce aux charges déductibles liées à l’usufruit (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, dépenses d’entretien…).
De son côté, le professionnel pourra déduire de ses revenus professionnels le loyer versé à la société d’exploitation.

Les conséquences du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété a des impacts sur les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le tableau ci-dessous fait la synthèse de ces droits et obligations.

 

Usufruitier

Nu-propriétaire

Cession isolée de l’usufruit ou de la nue-propriété

L’usufruitier peut céder son usufruit isolément soit jusqu’au décès du bénéficiaire soit pour une durée fixe.

Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété isolément.

Occupation gratuite

L’usufruitier peut occuper gratuitement le bien.

Le nu-propriétaire ne peut pas occuper gratuitement le bien, sauf accord de l’usufruitier (commodat).

Location

L’usufruitier peut conclure seul un bail d’habitation.

Le nu-propriétaire ne peut pas louer le bien

Réalisation de travaux

L’usufruitier est tenu aux seules réparations d’entretien.

Il peut prendre à sa charge les gros travaux et demander un remboursement au nu-propriétaire égal au montant de la plus-value apportée à l’immeuble à la fin de l’usufruit.

Le nu-propriétaire est tenu aux grosses réparations, sauf si elles sont dues à des négligences de l’usufruitier.

Paiement des charges de copropriété

L’usufruitier est tenu au paiement des charges de copropriété relevant des réparations d’entretien.

Le nu-propriétaire est tenu au paiement des charges de copropriété relevant des grosses réparations.

Modalités d’imposition des revenus fonciers

L’usufruitier doit déclarer les revenus qu’il perçoit. En contrepartie, il peut déduire les charges foncières. L’usufruitier peut constater un déficit foncier.

Si le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers issus d’autres biens, il peut déduire les dépenses déductibles effectivement supportées sur le bien démembré, même s’il s’agit de dépenses incombant normalement à l’usufruitier.

Imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Toutefois, dans certains cas, l’imposition peut être ventilée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

 

 

Le conseil ARAPL

Le démembrement de propriété est un instrument de gestion patrimoniale très performant mais il doit être manipulé avec beaucoup de précaution. L’Administration est très vigilante sur les montages ayant pour objet d’optimiser votre situation fiscale. Aussi, pour éviter tout risque de qualification d’abus de droit, nous vous recommandons, pour réaliser ce type d’opération, de consulter des professionnels experts de ces questions (expert-comptable, avocat, notaire).

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