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Quels sont les baux possibles pour le local professionnel ?
Pour louer le local dans lequel ils exercent leur activité, les professionnels libéraux ont le choix entre 3 différents types de contrat de location.
Le bail professionnel
Tout d’abord, le bail professionnel est un bail d’au minimum 6 ans mais qui n’assure aucun droit au renouvellement du bail pour le locataire.
Le bail professionnel est régi par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et par les articles du code civil relatifs aux contrats de louage de choses (C. civ., art. 1713 et suivants).
Il permet au locataire d’exercer dans le local une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne donc principalement les professions libérales.
Son régime est plus souple que le bail commercial mais son principal inconvénient est l’absence de droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail ce qui peut fragiliser l’activité.
Le bail professionnel est le bail le plus utilisé par les professions libérales.
Le bail commercial
Le bail commercial est un bail de 9 ans minimum, régi par le code de commerce.
Il confère un droit à la propriété commerciale pour le locataire, le droit au bail constituant la plupart du temps un élément essentiel du fonds.
Le locataire a droit au renouvellement de son bail.
Les professionnels libéraux peuvent avoir recours au bail commercial en soumettant volontairement leur bail à ce statut
Le bail précaire
Enfin, le bail précaire (appelé aussi bail dérogatoire) est une alternative au bail commercial.
Il ne peut être conclu que sous certaines conditions et sa durée ne peut excéder 3 ans.
Il n’y a aucun droit au renouvellement du bail pour le locataire.
Le recours au bail précaire se justifie lorsque l’on souhaite tester son activité sans s’engager sur une durée de location trop longue. Si l’on souhaite se maintenir dans les lieux au-delà de 3 ans, il faudra signer un bail professionnel ou un bail commercial avec le propriétaire.
La répartition des charges entre bailleur et locataire
En plus du loyer prévu au contrat, le locataire doit assurer l’entretien courant et les réparations locatives (nettoyer le local, graisser les gonds des portes, remplacer le joint d’un robinet…).
Le bailleur de son côté doit supporter les grosses réparations sur l’immeuble (par exemple, un ravalement de façade ou la réparation des murs et du toit – C. civ., art. 606) et les impôts et taxes dus sur l’immeuble en sa qualité de propriétaire :
- taxe foncière,
- contribution économique territoriale,
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
- taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France ou en région PACA.
Taxe foncière mise conventionnellement à la charge du locataire
Le bail professionnel est, comme nous l’avons dit plus haut, un bail souple.
Lorsque le contrat ne précise pas la répartition des charges, c’est le propriétaire qui doit payer les impôts fonciers et les frais d’assurance de l’immeuble.
Toutefois, les parties peuvent insérer dans le contrat une clause prévoyant une répartition spécifique des charges qui doit indiquer :
- la liste des taxes mises conventionnellement à la charge du locataire (si une nouvelle taxe est créée en cours de bail, elle ne peut être supportée par le locataire tant qu’un avenant au contrat de location n’a pas été signé) ;
- le mode de ventilation de ces charges entre le propriétaire et le locataire (100% / 50 % par exemple) ;
- la répartition des charges entre plusieurs locataires s’il y a lieu (répartition au prorata des mètres carrés occupés par exemple) ;
- au titre de la première année de location, une répartition au prorata temporis doit être privilégiée (par exemple, si votre bail démarre le 1er août 2025, la taxe foncière sera mise à votre charge à hauteur de 5/12e).
La taxe foncière peut ainsi être supportée par le locataire, mais elle continue d’être payée à l’administration fiscale par le propriétaire.
Comment vous assurer que la taxe foncière mise à votre charge est correcte ?
Lorsqu’il vous demande le remboursement de la taxe foncière de l’année, votre bailleur doit justifier le montant réclamé en vous adressant une copie de l’avis d’imposition pour le local que vous louez.
Pensez à vérifier que l’adresse du local indiquée sur l’avis correspond bien à celle de votre cabinet.
Si vous avez un doute sur l’authenticité de l’avis d’imposition qui vous a été remis, vous ne pouvez actuellement rien faire (sauf à contacter directement le service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble).
Nouveau : À compter de 2026, un code 2D-Doc sera apposé sur la première page de tous les avis d’imposition de taxe foncière.
Ce code-barre permet de vérifier que les données éditées sur un avis d’imposition utilisé comme justificatif n’ont pas été falsifiées (date d’émission, informations clés du document). Le code-barre peut être scanné à l’aide d’une application téléchargeable sur un smartphone ou une tablette.
Par conséquent, l’ajout d’un code 2D-Doc sur les avis de taxes foncières sera réalisé à partir de la campagne des avis 2026, concernant les taxes foncières à régler au mois d’octobre 2026 (Rép min Morel, 20 mai 2025).
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