Sommaire
Sources : CGI, art. 790 A bis – BOFiP Impôts, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, 4 septembre 2025, § 730 à 1000
La loi de finances pour 2025 a créé une mesure fiscale incitative visant à faciliter l’accès à la propriété ou à encourager les travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale (Loi n° 2025-127, 14 février 2025, art. 71, codifié à l’article 790 A bis du CGI).
Elle a ainsi prévu une exonération temporaire de droits de donation en faveur des dons de sommes d’argent réalisés dans un cadre familial (enfants, petits-enfants, neveux et nièces), à condition que ces sommes soient affectées par le donataire à l’achat d’un logement neuf ou à la réalisation de travaux énergétiques.
Ce nouveau dispositif vient juste d’être commenté par l’Administration (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, 4 septembre 2025).
Dans cet article, nous vous présentons les conditions d’application, les modalités pratiques et les points d’attention pour tirer pleinement profit de cette mesure.
Conditions pour bénéficier de l’exonération
Bénéficiaires de la donation
La donation doit, tout d’abord, être réalisée dans un cadre familial. Seuls certains liens de parenté ouvrent droit à l’exonération :
- les descendants en ligne directe : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants… ;
- neveux ou nièces (enfants des frères et sœurs du donateur) à condition que le donateur n’ait pas de descendant ;
Contrairement à d’autres dispositifs, aucune condition d’âge maximal n’est prévu pour le donateur ni d’âge minimal pour le donataire.
Nature du don
Le don doit être une somme d’argent (virement, chèque, mandat, espèces) effectuée en pleine propriété (c’est-à-dire sans réserve d’usufruit ni condition suspensive).
Ce don doit être réalisé entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
L’Administration précise que la donation peut être réalisée par acte notarié, par acte sous seing privé ou sans acte écrit en cas de don manuel.
Affectation des sommes reçues
La condition centrale de l’exonération est que les sommes données soient effectivement utilisées pour l’un des objets suivants :
- Acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ;
- Travaux de rénovation énergétique effectués dans la résidence principale du donataire, sous réserve que ces travaux soient éligibles à MaPrimeRénov’ et que le donataire ne bénéficie pas de la prime pour ces mêmes travaux (le cumul de l’exonération et de MaPrimeRénov’ est interdit).
Une fois reçues, les sommes doivent être affectées par le bénéficiaire à l’un des deux objets ci-dessus dans un délai de 6 mois à compter de la date du don.
A savoir :
- Si le donataire effectue un apport personnel dans l’acte d’acquisition d’un logement, cet apport doit être au moins égal au montant du don pour que l’affectation soit considérée comme justifiée.
Si le montant de la donation excède le coût de l’acquisition du logement ou le montant des travaux réalisés, seule la fraction effectivement affectée peut bénéficier de l’exonération.
En revanche, l’exonération ne s’applique pas lorsque les sommes reçues sont affectées :
- à la construction par le donataire de sa résidence principale ;
- à l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à la résidence principale du donataire ;
- à un apport réalisé au profit d’une société civile immobilière.
Durée de conservation et usage du bien
Le dispositif impose une durée minimale de détention de 5 ans du bien acquis ou rénové, à compter de l’achat du logement ou son achèvement (en cas d’achat en VEFA).
Le donataire doit :
- soit utiliser le bien comme résidence principale avec sa famille, de manière continue pendant les 5 années ;
- soit le louer à usage d’habitation si le locataire l’affecte à sa résidence principale. Attention, le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal.
Ces conditions visent à éviter les abus (achat/revente rapide ou location à proches) et à s’assurer que le don sert effectivement à l’habitat principal du bénéficiaire sur une durée significative.
Montants, cumul et limites : les plafonds à respecter
Plafond par donateur et plafond cumulatif par bénéficiaire
L’exonération prévue par l’article 790 A bis est encadrée par 2 limites :
- 100 000 € par donateur pour un même donataire ;
- 300 000 € par donataire (tous donateurs confondus), c’est-à-dire qu’une personne ne peut pas recevoir plus de 300 000 € de dons exonérés dans ce cadre.
Exemple : Une personne peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents (2 donateurs) et 100 000 € d’un grand-parent. Chaque don supplémentaire ne pourra plus être exonéré au titre de l’article 790 A bis du CGI.
Cumul possible avec d’autres dispositifs
Cette exonération spécifique se cumule avec les autres abattements et dispositifs de droit commun :
- l’abattement applicable aux dons manuels (31 865 € par donateur tous les 15 ans – CGI, art. 790 G) ;
- l’abattement de droit commun selon le lien de parenté (100 000 € pour une donation d’un parent à son enfant ou 7 697 € pour une donation d’un oncle ou une tante à un neveu ou une nièce – CGI, art. 779).
Exemple : Des parents souhaitent aider leur enfant à acheter sa résidence principale neuve. Ils pourront lui donner 463 730 € sans payer de droits de donation (100 000 € chacun au titre de l’article 790 A bis, 31 865 € chacun au titre des dons manuels et 100 000 € chacun au titre de l’article 779).
Modalités pratiques
Obligations déclaratives lors de la réception des fonds
L’Administration rappelle que, même si le don est exonéré, une déclaration est obligatoire pour bénéficier de l’exonération.
- Pour les dons constatés par acte (notarié ou sous seing privé) : l’acte doit être enregistré au service des impôts compétent dans un délai de 1 mois.
- Pour les dons manuels (sans acte) : le donataire doit déposer une déclaration n° 2735-SD dans un délai de 1 mois. La formalité peut se faire directement en ligne depuis son espace Personnel sur le site impots.gouv.fr (Rubrique Déclarer > Déclarer un don ou une cession de droits sociaux).
Justification de l’affectation des sommes
Il appartient au donataire de prouver qu’il a bien affecté les sommes au projet immobilier ou aux travaux éligibles dans le délai de 6 mois.
Cette preuve peut être apportée en produisant l’acte d’achat notarié du logement mentionnant l’apport personnel, les factures de travaux de rénovation énergétique, les autorisations administratives…
Conséquences en cas de non-respect des conditions
L’Administration peut remettre en cause l’exonération a posteriori si l’une des conditions vues plus haut n’est pas respectée (somme non affectée dans le délai de 6 mois, non conservation du logement pendant 5 ans, usage de MaPrimeRénov’ sur les mêmes travaux…).
Le don sera requalifié en donation ordinaire soumise aux droits de donation classiques.
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